¿Cómo comprar una casa con pequeños derechos de propiedad en una subasta judicial? Análisis completo de procesos, riesgos y precauciones.
En los últimos años, con la profunda regulación del mercado inmobiliario, las casas pequeñas subastadas por los tribunales se han convertido en el foco de algunos compradores debido a sus bajos precios. Sin embargo, los riesgos legales de las casas pequeñas y la complejidad del proceso de subasta disuaden a muchas personas. Este artículo combinará las acaloradas discusiones en Internet de los últimos 10 días para brindarle una revisión estructurada de los puntos clave para la compra de casas pequeñas subastadas por los tribunales.
1. Situación actual del mercado de subastas de vivienda de pequeña propiedad (datos de mayo de 2024)
| zona | Precio inicial medio (yuanes/㎡) | Tasa de transacción | gama premium |
|---|---|---|---|
| Shenzhen, Cantón | 8.200 | 43% | 15%-25% |
| Hangzhou, Zhejiang | 6.700 | 38% | 10%-18% |
| Nankín, Jiangsu | 5.900 | 31% | 8%-15% |
2. Todo el proceso de subasta judicial de casas con pequeños derechos de propiedad.
1.Etapa de adquisición de información.: Obtenga información sobre vivienda a través de 7 plataformas principales, incluida la Red de Activos de Litigios del Tribunal Popular y la Subasta Judicial de Taobao. Alrededor del 23% de los listados recientes de viviendas nuevas son derechos de propiedad pequeña.
2.Etapa de revisión de calificación: Debe proporcionar prueba de calificaciones para la compra de la vivienda (no es obligatorio en algunas áreas) y pagar un depósito (generalmente entre el 10% y el 20% del valor de tasación).
3.Etapa de toma de decisiones en la subasta: Se recomienda realizar un estudio in situ para confirmar el estado actual de la casa. Los datos muestran que el 62% de los casos de subastas fallidas se deben a que los compradores no inspeccionaron físicamente la propiedad.
3. Advertencia de riesgos principales
| Tipo de riesgo | probabilidad de ocurrencia | Contramedidas |
|---|---|---|
| No se puede solicitar el certificado de propiedad | 87% | Verifique los casos de eliminación históricos locales |
| Los residentes originales se negaron a mudarse. | 45% | Solicitar al tribunal la ejecución |
| Disputas ocultas de deuda | 32% | Confíe a un abogado la debida diligencia |
4. Nuevos cambios regulatorios en 2024
1. Algunas ciudades están poniendo a prueba el "Sistema de notificación especial para subastas de casas con derechos de propiedad pequeños", exigiendo a los tribunales que indiquen claramente las restricciones a los derechos de propiedad en el anuncio.
2. Guangzhou, Dongguan y otros lugares han establecido una "lista blanca para la enajenación de casas con derechos de propiedad pequeños" y han abierto préstamos de fondos de previsión a casas elegibles.
3. El Tribunal Popular Supremo aclaró que una vez completada la subasta, el comprador no podrá alegar que el contrato es inválido debido a la naturaleza de la casa pequeña.
5. Asesoramiento de expertos
1.evaluación de precios: Debe ser inferior al 50%-60% del precio de una vivienda comercial similar. Casos de transacciones recientes muestran que el rango razonable es entre el 35% y el 45% del precio de mercado.
2.Preparación de fondos: Debe preparar entre el 30% y el 50% del precio total en efectivo (no se puede solicitar una hipoteca) y el saldo debe pagarse dentro de los 5 días.
3.Planificación de uso: Se recomienda dar prioridad a la demanda ocupada por propietarios, y el ciclo promedio de transferencia de inversión es de 4 a 7 años.
6. Referencia de caso típico
| caso | Área (㎡) | Precio de transacción | Resultados de la eliminación |
|---|---|---|---|
| Caso del distrito de Shenzhen Longgang | 89 | 1,42 millones | Solicitó con éxito el registro de residencia |
| Caso del distrito de Foshan Nanhai | 120 | 980.000 | Encontró resistencia por parte del propietario original. |
Vale la pena señalar que recientemente ha habido una gran cantidad de transmisiones en vivo de "ejecuciones hipotecarias de casas con pequeños derechos de propiedad" en Douyin, Kuaishou y otras plataformas, pero los datos regulatorios muestran que el 68% de los listados de viviendas promocionadas tienen información falsa. Se recomienda que los compradores de vivienda obtengan información a través de canales judiciales formales y consulten a un equipo legal profesional cuando sea necesario.
En resumen, aunque la subasta judicial de casas pequeñas tiene una ventaja de precio, requiere que los compradores tengan una mayor tolerancia al riesgo y una mayor conciencia jurídica. En el entorno político actual, es más adecuado para grupos específicos con registro de hogares local, necesidades reales de vivienda y fondos suficientes para considerar.
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